Calcul de la valeur locative des murs commerciaux

L’immobilier comme tout produit marchand est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Les prix peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, très souvent au détriment des demandeurs et au bonheur des propriétaires. 

L’estimation d’un local commercial : Pour qui, pourquoi ?

Le bail commercial se définit comme un contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local commercial à un commerçant, à un industriel ou à un artisan (le preneur), qui y exerce une activité commerciale. Ce bail a un statut particulier qui donne naissance à certains droits, tels que le droit au renouvellement du bail ou celui à l’indemnité d’éviction.

Le bail est qualifié de « commercial » lorsque sont réunies quatre conditions légales contenu dans l’article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce. Il s’agit d’un contrat de bail, d’un local commercial, d’un fonds de commerce et de l’immatriculation du preneur.

L’estimation du local commercial ou des murs commerciaux occupe une place importante dans le commerce de proximité. En effet, les résultats de l’évaluation permettent déterminer le prix du loyer des murs. L’intervention d’un expert immobilier est plus que nécessaire pour fixer le juste prix, afin d’éviter qu’une des parties soit lésée dans l’exécution du contrat du bail.

Concernant la valeur locative des murs commerciaux des nouveaux baux, le prix se négocie librement entre parties dans un environnement concurrentiel. La fixation du prix prend en compte en général la destination des lieux, les caractéristiques du bâtiment, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, les facteurs locaux de commercialité et le contrat de bail.

Pour fixer le prix du bail renouvelé, le calcul se base principalement sur les loyers de marché en tenant compte d’autres facteurs. Ce prix peut épouser celui du marché lorsque l’estimation tient compte des critères légaux, mettant en veilleuse les principes de la liberté des prix. Le calcul n’exclut pas catégoriquement les sources du marché. L’expert immobilier utilise la technique des prix de comparaison employée dans l’évaluation de la plupart des murs commerciaux.

Autre élément à pendre en compte dans l’estimation de la valeur locative des murs commerciaux est la destination des lieux, qui diffère de l’usage particulier des locaux. Si la nouvelle activité du commerçant respecte la destination du local, cela ne peut entraîner une modification de la valeur locative des murs. En outre, une nouvelle activité ne peut justifier un déplafonnement de loyer lorsqu’il s’agit d’un bail tous commerces.

Comment estimer le prix du loyer de mon local commercial ?

Le calcul de l’estimation du loyer du local commercial se réalise en principe avec la méthode métrique, par l’application d’un prix unitaire à une surface utile ou pondérée. Les valeurs locatives unitaires sont déterminées par comparaison aux conditions locatives de locaux similaires.

La fixation de la valeur du loyer respecte en principe les dispositions de l’article L 145-33 du Code de commerce et des articles R145-3 à 145-8 du Code de commerce, ainsi que le décret du 30 septembre 1953.

La technique de la pondération prend en compte les valeurs de comparaison par unité de surface, faisant ressortir les loyers de comparaison étudiés au mètre carré unitaire pondéré. Cette technique ne peut justifier une diminution de la valeur locative durant le renouvellement du bail.

Le prix du loyer de certains locaux univalents est fixé en général selon des méthodes spécifiques liées au potentiel économique du bâtiment. L’estimation de la valeur locative concerne différents types de locaux tels que les boutiques, les ateliers, les bureaux, les logements accessoires à un commerce, les salles de spectacles, de théâtre, de cinéma, les hôtels, les grandes surfaces commerciales, etc.