Comment financer un investissement locatif ?
Ce n’est pas nouveau. Comme vous le savez certainement, les taux immobiliers sont historiquement bas mais d’un autre côté, les prix à l’achat atteignent des niveaux record dans certaines zones. À Paris par exemple, on atteint les 10 000 € le mètre carré en moyenne.
Il se pose alors la question du financement d’un investissement locatif. Faut-il acheter en fond propre ou investir via un prêt immobilier ? Cet article vous donne les avantages et inconvénients des deux options.
L’investissement locatif en fond propre
Le fonctionnement
Pour beaucoup d’investisseurs, c’est un idéal de vie. Investir en fond propre signifie qu’on a atteint une capacité financière assez confortable pour pouvoir se permettre d’acheter une résidence principale ou un logement destiné à la location aux prix actuels de l’immobilier. Une telle acquisition nécessite un capital très important. À moins d’être un entrepreneur à succès ou d’être un bel héritier, l’achat immobilier en fond propre reste inaccessible pour une majorité écrasante des Français. Mais certains grands épargnants qui en font un projet de vie parviennent à se créer des réserves assez importantes pour investir.
Pour épargner, plusieurs livrets d’épargnes rémunérées sont mis à votre disposition : Livret A, PEL, LEP… Même si leur taux a baissé, ce sont des livrets qui vous aideront à vous constituer un capital en vue d’un achat immobilier futur.
Les avantages de payer au comptant
Avec un investissement un premier investissement en fond propre, vos charges sont maîtrisées. Vous recevez directement vos loyers sans les réutiliser pour rembourser un emprunt. Vous êtes exempté de tous les frais bancaire associés à un emprunt (frais de dossier, frais de garantie et d’assurance).
De plus cela laisse de la place à vos finances pour contracter un prêt sans voir votre capacité d’emprunt diminuer. En effet un des facteurs qui joue dans la décision d’une banque de vous accorder un prêt est le nombre de crédits que vous avez en cours. Si vous n’avez pas de crédit à rembourser, alors vous pourrez très bien emprunter pour un deuxième investissement locatif ou pour tout autre projet.
Les inconvénients d’un investissement en fonds propres
De toute évidence, il est difficile de se constituer une telle épargne. Au cours d’une vie, on ne peut jamais prévoir les aléas économiques auxquels on sera confronté. Si à cela on ajoute les charges de vie courante et les études des enfants, difficile pour une majorité de Français d’épargner une centaine de milliers d’euros à investir dans un bien.
Et si vous investissez la quasi-totalité de votre épargne dans un bien, le risque lié à cet investissement pèsera sur vos épaules. Vous n’aurez pas droit à l’erreur, au risque de vous retrouver en grande difficulté financière.
Emprunter pour un investissement locatif ?
La démarche
Il faut commencer par trouver le bien idéal. Difficile de définir ce que c’est ? Dans tous les cas, c’est un bien qui doit être situé dans une ville attractive et plus précisément dans un quartier prisé. Le bien doit être adapté au type de locataire que vous ciblez. Soit un studio de 20 à 25 m2 pour des étudiants et des T2 pour des couples, et des appartements ou maison de 2 chambres pour des familles. À noter que les studios se rentabilisent plus vite.
Une fois que vous avez trouvé le bien qui réunit tous les critères gagnants, faites une offre et signez un compromis de vente. Après cette étape vous pouvez démarcher des banques pour vous accorder un prêt pour un investissement locatif. Mais ce n’est pas simple il faut se faire aider.
Le mieux pour renforcer ses chances, c’est de passer par un courtier en prêt immobilier. Il a l’expertise pour comparer les offres de prêt et vous obtenir le prêt le plus adapté à votre projet. Ensuite, il vous aide à constituer un dossier solide et se charge de l’envoyer à la banque. Il existe d’ailleurs quelques courtiers qui vous fournissent ce service de manière gratuite. Pretto en l’occurrence vous accompagne de la simulation de votre prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.
Pourquoi l’emprunt pourrait s’avérer plus intéressant ?
Tout d’abord, vous profitez d’un effet de levier assez intéressant. C’est une manière de vous enrichir sans engager aucun fond propre au départ. Votre épargne reste intacte. La banque vous accorde un prêt sans apport. Et vous remboursez une partie de vos mensualités avec vos revenus locatifs. Vous vous constituez ainsi un capital via un emprunt. Vous pouvez conserver votre épargne, que vous pourrez allouer à d’autres projets comme le financement des études de vos enfants, ou le lancement d’une nouvelle activité.
Vous profitez d’un effet de levier. Admettons que vous investissez sans apport (car c’est possible). La banque vous accorde un prêt que vous remboursez à 80 % environ avec vos revenus locatif.
Mais ce n’est pas tout, dans certaines zone où les prix de l’immobilier sont abordables et les loyers sont d’un niveau moyen, votre crédit se rembourse entièrement par vos revenus locatifs. Donc vous rentabilisez votre investissement dès les premiers loyers. Voilà comment vous vous enrichissez sans investir d’argent au départ.
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation. Vos intérêts d’emprunt et charges locatives peuvent être déduits de vos revenus locatifs pour obtenir des réductions d’impôts.
Les inconvénients d’un emprunt
Un prêt immobilier engendre toujours des coûts qui augmentent la facture globale d’un achat immobilier. Dès l’acceptation de votre dossier par la banque, vous devez régler des frais de dossier à hauteur de 1 500 € en moyenne. Les garanties ont aussi des frais. Il faut compter 0,8 % du capital pour une hypothèque et 1,5% du montant emprunté pour une caution. À tout cela, ajoutez les mensualités de votre assurance.
