Le compromis de vente (ou promesse de vente)
1- Le délai de rétractation
Dès que le document de compromis de vente est signé, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion pour revenir sur son engagement. Il n’a pas à fournir les motifs de sa décision ou à subir des pénalités quelconques. Selon ce qui est stipulé dans la loi Macron (loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques), l’acheteur dispose ainsi d’un délai de 10 jours pour la rétractation en informant le vendeur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai écoulé, la vente est considérée comme définitive et l’acheteur ne peut bénéficier de sa rétractation.
Ce délai commence à compter de la remise en main propre de l’acte de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie d’aucun droit de rétractation.
2- Les conditions suspensives
En principe, la promesse de vente ne peut être cessée. Toutefois, des clauses d’annulation du contrat peuvent être prévues par le document. Ce sont les conditions suspensives du compromis de vente.
Remarque : la seule clause obligatoire concerne l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur. Sur Credifina, vous trouverez tout un guide complet qui vous facilite l’obtention de votre crédit immobilier rapidement. Si l’achat est financé par l’emprunt, l’acheteur sera délié de son engagement sans pénalité s’il n’obtient pas les prêts escomptés dans les délais prévus par le contrat.
Les autres clauses sont librement négociées par le vendeur et l’acheteur. Exemple : Un commerçant peut annuler la vente s’il n’obtient pas l’autorisation de transformer un logement d’habitation en local commercial.
Les conditions suspensives les plus fréquentes sont donc :
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La non-obtention de l’état hypothécaire du vendeur par l’acheteur
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Le droit de préemption exercé par la commune ou le locataire du logement
3- Le versement d’acompte
Au moment de la signature de la promesse de vente, il est d’usage de prévoir que l’acheteur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix du bien, qui s’impute sur le prix de vente lors de la finalisation de la vente. Ces arrhes ne pourront être versées qu’au terme du délai de rétractation de 7 jours. La loi interdit tout règlement d’acompte exigé par le vendeur à l’acquéreur avant cette date.
4- Annulations et indemnités
La signature du compromis de vente engage définitivement et d’une manière générale le vendeur et l’acheteur. Si l’une des parties au contrat n’exécute pas ses obligations, la partie lésée pourra ester en justice pour contraindre l’autre partie à exécuter son engagement.
Le compromis de vente peut déterminer dans ces dispositions les sanctions à l’encontre de la partie en faute, que ce soit le vendeur ou l’acheteur. En désistant avant la conclusion finale du contrat, l’acheteur perdra l’arrhe qu’il aura déjà versé au vendeur. En échouant ou en retardant la vente, l’acheteur peut demander au vendeur des indemnités.
5- Les conseils de LPI
Dans une vente synallagmatique, le vendeur de mauvaise foi cherchera à contraindre l’acheteur dans sa prise de décision et imposer unilatéralement son prix. Le délai de rétractation mis en place par la loi protège l’acheteur contre toute intention malveillante du vendeur. Il sera donc contraint de réfléchir à l’offre de ce dernier. Dans le cas où l’acheteur trouve un bien de qualité équivalente, mais moins chère, il pourrait concourir soit :
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À l’annulation de la promesse de vente et à la demande d’une renégociation du prix du bien
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À l’annulation pure et simple du compromis en cours
Un acheteur trouve un bien moins cher que celui proposé par le vendeur pourrait plus facilement en négocier le prix. Le vendeur du bien préfère conclure un compromis avec une offre plus basse que celui qui a été prévu, que de conclure avec un acheteur dont l’objectif n’est pas net.
