Incollable sur la Plus value immobilière

La plus value immobilière représente la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente. Si vous avez acheté un bien immobilier à 100 000 euros et que vous le revendez à 120 000 euros, la plus value immobilière sera alors de 20 000 euros. Cependant, le fisc va appliquer des taxes qui vont la réduire sensiblement. Il existe toutefois des leviers qui vont vous permettre d’être exonéré de taxe sur la plus value immobilière.

Si nombreux sont ceux qui souhaitent savoir quand ils devront payer la taxe sur la plus value immobilière, tout propriétaire doit également connaître les situations pour lesquelles il n’est pas assujetti. Quels sont les situations où vous devrez payer la taxe sur la plus-value immobilière et surtout quels sont les cas prévus par la législation où vous pourrez l’éviter ?

Vendez votre résidence principale et soyez exonéré de la taxe sur plus value immobilière

Vous serez exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière en cas de vente de votre résidence principale. Quel que soit le montant de la plus-value pour la vente de son domicile ou de son habitation principale, aucune taxe ne sera appliquée. Ce point de la réglementation est rassurant pour tous les propriétaires qui envisagent de changer de résidence. Les gains réalisés seront entièrement touchés et serviront notamment à financer l’achat d’un nouvel appartement ou d’une maison.

Que vous soyez propriétaire une maison, un chalet ou un appartement, vous serez exonéré. Les dépendances qui lui sont associées échappent également à cette taxation. Cette règle n’existe par contre que si vous vendez ces espaces supplémentaires en même temps que la résidence principale. Si vous les vendez plus tard, dans la cadre d’une division parcellaire par exemple,  vous devrez vous attendre à ce que le fisc réclame sa part.

Si vous déménagez, le bien immobilier n’est plus considéré comme résidence principale. Il est donc impératif de le vendre avant de déclarer une nouvelle adresse pour être exonéré de taxe sur la plus-value immobilière. Cette situation peut arriver dans le cadre d’une séparation. Le conjoint qui a quitté le logement de la famille sera au bout de quelques mois taxé sur la plus-value réalisée s’il ne revend pas le bien immobilier avant de partir. Si le fisc s’en rend compte, il considérera que l’ancien bien de la famille est devenu une résidence secondaire pour la personne qui est partie.

Vous possédez le bien depuis plus de 30 ans plus de plus value immobilière

Lorsque le bien immobilier est détenu depuis trois décennies, ce levier va pouvoir être utilisé pour éviter de payer la taxe sur plus-value correspondante. Pour comprendre comment fonctionne la plus value, il faut se représenter un tableau avec d’un côté la fiscalité et de l’autre des prélèvements sociaux. Au bout de 30 ans, la réglementation en vigueur prévoit que plus rien ne sera dû par le propriétaire.

Pour s’y retrouver avec la fiscalité de la plus-value immobilière, il faut comprendre que :

• De 0 à 6 ans: aucun dégrèvement n’est prévu
• De 6 ans à 30 ans: chaque année, une minoration est appliquée
• A partir de 30 ans: plus aucune taxe n’est appliquée

Vendre sa maison rapidement vous fera payer beaucoup de Plus value. Plus le propriétaire conserve son bien longtemps, moins les taxes sur la plus-value seront importantes.

Une exonération totale intervient donc au bout de 30 ans. Pour justifier que vous êtes dans cette situation, l’acte de vente qui vous rend propriétaire sert de référence. Vous pouvez aussi présenter un avis de donation ou de succession si ce bien vous a été légué par un proche. Dès lors que vous pouvez indiquer que vous détenez le bien immobilier depuis 30 ans, vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus value.

Vous vendez un bien de moins de 15 000 € vous n’aurai pas de taxe sur la plus value immobilière

Une place de parking, un garage ou des parts d’indivision peuvent demander un achat inférieur à 15 000 euros. Si la plus-value se fait également de façon inférieure à 15 000 euros, aucune taxe n’est prévue. Ces ventes peuvent donc être réalisées sans risquer de voir ses gains être touchés par la fiscalité sur la plus value immobilière.

Ce point est important en immobilier puisque la revente et les bénéfices associés pourront servir à de nouveaux investissements. Aucune partie de cette somme ne sera amputée donc elle pourra être employée à de nombreuses fins.

Vous êtes locataire de votre résidence principale

Sous certaines conditions, le locataire de sa résidence principale qui vend une résidence secondaire (un locatif, ou une maison à la campagne etc…) peut être exemptéde taxe sur la plus value immobilière. Il doit notamment ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les quatre dernières années. S’il décide d’utiliser l’argent de sa vente pour acheter sa résidence principale dans les deux ans, aucune taxe sur la plus value immobilière ne sera réclamée. Il faut s’assurer de remplir toutes ces exigences pour être éligible à cette exonération.

Ce levier est très intéressant mais il est assez complexe à utiliser. Pour être certain de ne pas se tromper, un conseiller immobilierpourra apporter ses connaissances et son expertise. Il pourra indiquer s’il est possible de l’utiliser dans votre cas de figure.

Vous êtes une personne âgée ou handicapée et vous entrez en maison de retraite ou en foyer

Afin de pouvoir bénéficier de ce levier plusieurs règles sont à respecter :

• Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis votre départ
• La vente doit être effectuée dans un délai de moins 2 ans après le départ de la personne pour rentrer dans l’établissement
• La personne doit remplir les conditions de ressources suivantes :
• le revenu fiscal (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne doit pas dépasser 25.432 € pour la première part du quotient familial, 5.942 € par demi-part supplémentaire et 4.677 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
• elle ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière (ou de l’ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Sans se précipiter, ce délai permet de trouver le parfait acheteur et d’enregistrer une belle plus value immobilière. Pour vendre au meilleur prix, les personnes âgées pourront se faire accompagner. Leur nouvelle vie pourra commencer sereinement. Article rédigé par Jonathan VOOGT mandataire immobilier dans le réseau Expertimo