Investir dans l’immobilier commercial : Comment s’y prendre?

Investir dans l’immobilier commercial pourrait être le seul moyen permettant à votre portefeuille de décoller réellement d’ici les 5 prochaines années.

Il y a plusieurs indicateurs fondamentaux à prendre en considération pour évaluer la viabilité des investissements immobiliers commerciaux.

Tout comme les flips, les investisseurs devraient considérer l’immobilier commercial comme une stratégie de sortie importante. Investir dans l’immobilier d’entreprise est un excellent moyen de créer de la richesse.

L’investissement dans l’immobilier commercial est connu pour fournir des flux de revenus les plus élevés. Si vous investissez dans l’immobilier résidentiel depuis quelques années et que vous vous demandez comment investir dans l’immobilier commercial, cet article vous aidera à comprendre tout ce que vous devez savoir pour commencer.

Qu’appelle-t-ton réellement immobilier commercial ?

Les biens immobiliers commerciaux sont des biens qui sont généralement loués à des fins commerciales et/ou de bureaux. Investir dans l’immobilier commercial implique l’achat ou l’aménagement de propriétés qui ont été conçues dans l’intention de loger des locataires commerciaux. Contrairement à un investisseur en immobilier résidentiel, les investisseurs en immobilier commercial louent et perçoivent un loyer auprès des entreprises qui occupent de l’espace dans leurs propriétés, plutôt qu’auprès des locataires résidentiels. Il convient également de noter que les terres brutes achetées pour l’aménagement de propriétés commerciales sont également incluses dans cette définition. Les propriétés commerciales peuvent généralement être classées en cinq catégories principales.

Les 5 types d’immobilier commercial

Avant d’entrer d’investir dans l’immobilier commercial, il est important de comprendre les différents types de propriétés commerciales. De cette façon, vous pouvez commencer à réfléchir au type d’actif commercial dans lequel vous voulez vous spécialiser. Les propriétés commerciales servent à une vaste gamme d’usages, mais sont généralement regroupées selon les types suivants :

• Bureau
• Vente au détail
• Industriel
• Multifamiliale
• Usage spécial

Immobilier de Bureau

Le type d’immobilier commercial le plus courant est celui des locaux de bureaux. Ces immeubles, qui peuvent aller des bureaux à locataire unique au building, sont répertoriés par l’un des trois niveaux suivants :

Les biens immobiliers commerciaux de premier choix sont généralement des immeubles neufs ou ayant fait l’objet d’importants travaux de rénovation, situés dans d’excellents secteurs et faciles d’accès aux principales commodités. Ils sont généralement gérés par des sociétés de gestion immobilière professionnelles.

Les biens immobiliers commerciaux de second niveau sont souvent des immeubles plus anciens qui nécessitent un certain type d’investissement en capital. Bien qu’ils soient bien entretenus et bien gérés, ces immeubles nécessitent des réparations et des améliorations mineures, ce qui en fait une cible populaire auprès des investisseurs.

Les biens immobiliers commerciaux de dernier choix sont habituellement utilisés pour des occasions de réaménagement. Ils sont généralement mal situés, nécessitent d’importants investissements en capital pour améliorer une infrastructure désuète, et leur taux d’inoccupation élevé est beaucoup plus élevé que celui des immeubles de catégorie supérieure.

Immobilier de commerce

Un autre type d’immobilier commercial populaire est celui des immeubles commerciaux. Ces propriétés, qui vont des centres commerciaux communautaires aux banques et aux restaurants, sont souvent situées dans des zones urbaines.

Industriel

Des entrepôts aux grands sites de fabrication, les bâtiments industriels sont généralement orientés vers les industries manufacturières, car ils offrent des espaces avec des spécifications de hauteur et une disponibilité de quai. De plus, ces propriétés commerciales se prêtent généralement davantage à des occasions d’investissement.

L’usage mixte

Les immeubles d’usage mixte se composent d’appartements résidentiels et commerciaux. Ce type de locaux commerciaux est particulièrement prisé par les professions libérales comme les médecins, les cabinets d’infirmières, les dentistes, les cabinets d’avocats, etc. De nombreux investisseurs résidentiels font leurs débuts dans ce type de local commercial en s’installant dans des copropriétés. Pour cela, nous vous conseillons de vous rapprocher du syndicat de copropriétés et consulter le règlement de copropriété pour savoir si le bâtiment peut accueillir des professionnels.

Usage spécial

En général, les biens immobiliers à usage spécial sont conçus pour une activité particulière, à tel point qu’il serait difficile de les réaffecter à un autre usage. Les lave-autos, les installations d’entreposage libre-service et les écoles privés sont tous des exemples de propriétés spéciales. Les secteurs des loisirs et du tourisme représentent également une part importante de l’immobilier à usage spécifique. Les hôtels, les aéroports, les stades de sport, les golfs, et les parcs d’attractions sont des exemples courants de ce type d’immobilier de commerce.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial occupé par le propriétaire ?

L’immobilier commercial occupé par le propriétaire est le moment où les investisseurs achètent un bien immobilier commercial dans l’intention d’utiliser l’immeuble pour leurs propres besoins. Cette stratégie peut s’appliquer à n’importe lequel des cinq types d’immeubles commerciaux mentionnés ci-dessus.

L’option d’occuper l’immeuble commercial dans lequel vous investissez n’est qu’un des nombreux avantages associés à l’investissement commercial. Poursuivez votre lecture pour découvrir d’autres avantages qui pourraient éveiller votre intérêt.

Les nombreux avantages de l’investissement en immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial peut être très gratifiant, tant sur le plan personnel que financier. Pour plusieurs investisseurs, l’objectif d’investir dans l’immobilier commercial est d’assurer la richesse et la sécurité financière sur plusieurs années ; d’autres l’utilisent pour obtenir des avantages fiscaux et diversifier leur portefeuille de placements.

Un investisseur en immobilier commercial peut également profiter des avantages suivants :

Revenu plus élevé

L’avantage principal d’investir dans l’immobilier commercial est de générer un revenu potentiel plus élevé. De façon générale, les propriétés commerciales ont un meilleur rendement sur l’investissement, de six à douze pour cent en moyenne, tandis que les propriétés atteignent entre deux et cinq pour cent. Deuxièmement, l’immobilier commercial présente un risque d’inoccupation moindre, car les propriétés ont tendance à avoir plus de lots vacants, c’est ce que nous informe Actimo, une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise à Lyon et Annecy. De plus, les baux commerciaux sont généralement plus longs que ceux que vous trouverez dans l’immobilier résidentiel. Cela signifie que les propriétaires d’immeubles commerciaux doivent faire face à une rotation des locataires beaucoup moins importante.

Flux de trésorerie

L’immobilier commercial présente un avantage très net : un flux de revenus relativement constant en raison des périodes de location plus longues. De plus, les propriétés commerciales comptent souvent plus d’unités que les propriétés résidentielles, ce qui signifie que vous pouvez réaliser des économies d’échelle et multiplier vos revenus beaucoup plus rapidement. De plus, de nombreux locataires commerciaux paient également les taxes foncières, l’assurance immobilière et les frais d’entretien de l’immeuble, ce qui augmente les avantages pour le propriétaire.

Moins de concurrence

Un autre avantage associé à l’immobilier commercial est qu’il y a relativement moins de concurrence. En raison de la difficulté perçue de l’investissement commercial, l’espace commercial a tendance à être moins saturé avec d’autres investisseurs.

 

Baux plus longs

L’un des plus grands avantages de l’immobilier commercial est sans doute l’attrait des contrats de location. Les immeubles commerciaux ont généralement des contrats de location plus longs avec les locataires que les propriétés résidentielles. Ce qui, comme nous l’avons déjà mentionné, offre aux investisseurs des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels importants. Dans de nombreux cas, les contrats de location de propriétés commerciales sont signés pour plusieurs années.

L’investissement en immobilier commercial offre aux investisseurs un éventail d’opportunités et d’avantages que les autres stratégies d’investissement n’offrent pas. Une fois que les avantages de l’investissement immobilier commercial sont reconnus, l’étape suivante est de se lancer. Lisez ce qui suit pour obtenir des conseils sur la façon de démarrer dans l’immobilier commercial.

Comment démarrer dans l’immobilier commercial ?

La question « comment investir dans l’immobilier commercial ? » n’a qu’une seule réponse. Peu importe le secteur ou le créneau dans lequel vous évoluez, faire vos devoirs et faire preuve de diligence raisonnable est un élément essentiel pour assurer votre succès en immobilier d’entreprise. En plus d’apprendre les tenants et aboutissants de l’investissement commercial, assurez-vous de comprendre le marché de l’immobilier commercial et comment il peut différer du marché de l’immobilier résidentiel. Si vous êtes prêt à vous lancer dans votre premier projet commercial, assurez-vous de suivre les conseils suivants :

Comprendre en quoi l’immobilier commercial est différent

La première étape en tant qu’investisseur commercial est de comprendre que l’immobilier commercial est évalué différemment des propriétés résidentielles. Contrairement à l’immobilier résidentiel, le revenu tiré de l’immobilier commercial est généralement lié à la superficie utile en mètres carrés. De plus, les baux commerciaux durent généralement plus longtemps que les baux résidentiels. Ces deux facteurs aident à comprendre pourquoi un investisseur en immobilier commercial a un meilleur potentiel de gagner un revenu plus élevé.

L’emplacement est un facteur important quel que soit votre investissement, sans exception pour l’investissement commercial. Toutefois, les investisseurs commerciaux doivent également porter une attention particulière à leur type de locataire. L’emplacement et le type de locataire prévu sont deux facteurs qui se recoupent étroitement lorsqu’il s’agit de déterminer la demande. Par exemple, un espace destiné à des bureaux d’entreprise sera probablement plus performant dans un centre urbain qu’un quartier essentiellement résidentiel.

Estimation dans immobilier commercial

L’étape suivante consiste à estimer les biens comparables dans le domaine et à faire des recherches sur les développements futurs. Ces estimations correspondent aux prix payés pour des propriétés récemment vendues qui sont similaires en termes d’emplacement, de taille et de style. L’analyse des emplacements vous aidera à déterminer la valeur marchande actuelle d’une propriété. En règle générale, lorsqu’il s’agit de déterminer la superficie d’une propriété, il faut choisir une propriété. La superficie en mètres carrés de celle-ci ne dépasse pas près de 10% de celle de la propriété évaluée. Cela permettra d’établir des comparaisons aussi précises que possible. Pour en savoir plus sur les conseils permettant d’obtenir les ventes comparables les plus précises.

Utilisez le bon système de mesure de rentabilité

L’investissement dans l’immobilier commercial implique un large éventail de calculs, ainsi qu’une compréhension du financement immobilier. Pour être rentable dans l’immobilier commercial, il existe plusieurs formules que vous devez connaître.

Bénéfice d’exploitation net

Il s’agit d’un calcul qui équivaut à tous les revenus et les coûts d’une propriété donnée. Configuré avant impôts, ce numéro donne aux investisseurs une idée du montant qu’ils pourront tirer d’un investissement. C’est à soustraire de tous les frais d’exploitation nécessaires. Les frais d’exploitation comprennent généralement l’assurance et les frais de gestion immobilière. A cela s’ajoutent les frais de réparation et de conciergerie, les services publics et les taxes foncières.

Taux de capitalisation

Utilisé pour calculer la valeur des immeubles productifs de revenu, le taux de capitalisation fournira aux investisseurs une estimation des bénéfices ou des flux de trésorerie futurs. Il s’agit essentiellement du ratio du bénéfice d’exploitation net sur la valeur des actifs immobiliers.

Cash On Cash

Le Cash On Cash est une mesure qui permet aux investisseurs d’obtenir un taux de rendement sur leurs transactions immobilières commerciales. Il est généralement utilisé par les investisseurs qui comptent emprunter pour acheter leur propriété. Cela permettra d’analyser avec précision le rendement d’un placement.

Comment puis-je savoir si je suis prêt à investir dans l’immobilier commercial ?

Vous êtes intéressé à investir dans l’immobilier commercial mais vous hésitez encore un peu à faire le saut ? Les trois questions suivantes ont été conçues pour vous aider à mieux comprendre si l’immobilier commercial vous convient ou non :

Avez-vous la capacité de voir grand ?

Investir dans l’immobilier commercial exige de voir grand et d’avoir l’esprit ouvert. Lorsqu’on investit dans l’immobilier résidentiel, les propriétés considérées sont beaucoup plus petites. Dans le cas d’une propriété commerciale, vous devez être en mesure de visualiser un produit fini dès les premières étapes du réaménagement. Si vous vous demandez s’il est préférable d’acheter un appartement de 5 pièces plutôt qu’un local commercial de 10 bureaux ou plus, sachez qu’il est probablement plus avantageux de choisir la seconde option.

Avez-vous un bon relationnel ?

Le réseautage et le relationnel en tant qu’investisseur immobilier résidentiel est important. Toutefois, c’est une nécessité absolue pour les investisseurs commerciaux. La principale raison d’établir des relations avec d’autres investisseurs commerciaux et des prêteurs privés est d’ordre purement financier. Lorsque vous faites face à un prix d’achat d’un million d’euros ou plus, vous pourrez avoir besoin de financement. La meilleure façon de trouver du capital est de communiquer avec un de vos prêteurs privés personnels avec qui vous avez déjà établi une relation. Une fois que vous avez construit un réseau, vous pouvez compter sur d’autres personnes qui ont fait et appris de leurs erreurs.

En résumé

L’investissement dans l’immobilier commercial peut sembler intimidant au premier abord, mais vous devez comprendre que les aptitudes et les compétences de base requises sont les mêmes que pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Il s’agit notamment de faire preuve de diligence raisonnable, d’avoir un plan d’affaires adéquat qui comprend une compréhension des options de financement et d’être en mesure de bâtir un réseau solide. Tout type de placement comporte un certain niveau de risque. C’est à vous donc de trouver des moyens d’atténuer ce risque. Si vous utilisez les méthodes qui vous ont apporté le succès avec l’immobilier résidentiel et que vous les mettez en œuvre de façon transparente dans votre stratégie commerciale, il y a fort à parier que vous arriverez à faire votre place dans l’immobilier de commerce.