Est-il judicieux d’investir dans une location meublée?

Être Loueur en meublé non professionnel (LMNP) séduit de nombreux propriétaires choisissant ce mode de location à la location nue. Réglementation assouplie, rendements plus importants… la location meublée permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus avec une fiscalité adoucie.

Quels sont les atouts de louer son bien meublé ?

• Une fiscalité avantageuse

Les loyers générés par les locations traditionnelles sont considérés comme des revenus fonciers tandis que les locations meublées en tant que revenus industriels et commerciaux.

Quand les locations nues ne donnent droit qu’à un abattement de 30% sur les revenus locatifs inférieurs à 15 000€, l’avantage fiscal de la location meublée quant à lui, permet de bénéficier du régime des micro-BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50% des recettes quand les revenus liés aux loyers sont inférieurs à 32 900€/an ! Au delà, vous bénéficiez du régime réel.

L’ensemble des charges liées aux intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion ou de syndic ainsi que les amortissements sont à déduire des recettes.

Dans un cas ou d’autre, il faudra comptabiliser ces revenus issus des biens en location lors de votre déclaration d’impôt. Le rendement net après impôt est ainsi bien meilleur en meublé qu’en nu.

Cerise sur le gâteau, si vous réalisez un investissement avec le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu, égale à 11% du prix d’acquisition répartie sur 9 années plus la récupération de la TVA comprise dans le prix d’achat du bien immobilier neuf !

Pour finir, les plus-values réalisées par une Location Meublée Non Professionnelle relèvent du régime des plus-values des particuliers et non pas professionnelles.

• Un bail plus souple

Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, la durée du bail est ramenée à 1 an et à 9 mois si le logement est loué à un étudiant. Le bailleur peut donc  résilier le bail de son locataire à échéance (moyennant un préavis de 3 mois contre 6 mois pour une location vide). Le locataire lui, doit respecter un préavis de 1 mois seulement s’il souhaite quitter son habitation, contre 3 mois dans un logement nu.

À défaut de résiliation par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelé tacitement pour une durée de 1 an.

Les conditions de résiliation sont également plus souples. Le congé donné à son locataire doit être adressé en recommandé ou par acte d’huissier. La remise en main propre avec récépissé ou émargement est une autre option. Trois motifs peuvent alors justifier ce congé.

En effet, la non-reconduction du bail peut être motivée si le propriétaire souhaite vendre son bien. Le locataire n’a alors aucun droit de préemption et n’est en aucun cas prioritaire sur la vente du logement. Le bailleur peut également donner congé à son locataire s’il souhaite reprendre le bien à titre personnel.

Dernier motif possible : légitime et sérieux. En effet, il est tout à fait possible de donner congé si le locataire a commis des fautes graves. On peut citer les impayés de loyers, l’absence d’assurance habitation, la sous-location de l’appartement, les troubles de voisinage…

Quels sont les inconvénients de louer son logement en meublé ?

• Mobilier et équipement

Pour pouvoir louer votre habitation en tant que logement meublé, il sera impératif de respecter certaines règles. Il faudra également prévoir un minimum de confort à vos futurs locataires. Cela alourdit inévitablement le coût de l’installation au départ.

En effet, l’habitation soit être pourvue du minimum vital à savoir des meubles et les équipements de la vie courante : lit ou canapé-lit, table, chaises, rangements, vaisselle, réfrigérateur et plaques de cuisson ou d’un four à micro-ondes. Il n’existe aucune liste officielle mais l’habitation doit satisfaire à la sécurité physique et à la santé des locataires en vertu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

• Une gestion administration plus lourde

Pour tirer avantage de la Location meublée il convient d’adhérer à un Centre de Gestion Agrée (CGA). L’inscription à un CGA revient en moyenne à 140€TTC /an et permet d’accéder à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité (les 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915€/an)  et à l’absence de majoration du bénéfice imposable de 25%. Pour cela les loueurs meublés doivent renoncer au régime des Micro-BIC afin de déduire leurs charges de leurs revenus. Afin d’adhérer au Centre de Gestion Agréé, il faudra s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).  L’immatriculation se fera en qualité de loueur meublé non professionnel. Lorsque vous aurez reçu votre numéro de SIRET, vous pourrez choisir votre CGA.

Les rendements locatifs sont souvent affectés de charges et d’une fiscalité importante, la location meublée offre quant à elle de réels avantages. Elle permet une certaine souplesse et une rentabilité bien souvent plus intéressante que dans la location traditionnelle. La location meublée reste l’un des meilleurs placements pour obtenir des revenus complémentaires, mais elle nécessite de s’appuyer sur les conseils avisés de professionnels en gestion de patrimoine pour cerner tous les aspects du dispositif.