Comment l’Administration fiscale détermine-t-elle le prix des biens immobiliers ?
Vous réalisez votre déclaration fiscale par internet, votre notaire vous a fait signer un acte de vente, une donation ou une déclaration de succession. Sachez que la valeur des biens immobiliers figurant dans les actes des notaires ou les déclarations fiscales peuvent faire l’objet d’un contrôle. Comment l’Administration fiscale contrôle-t-elle la valeur des biens immobiliers ?
L’utilisation de la valeur vénale
Le fisc va utiliser la notion de valeur vénale dans tous les documents : vente, donation, déclaration de succession, déclaration d’impôt sur la fortune immobilière, divorce, etc. La valeur vénale d’un bien n’est pas définie par la loi. Les juges et les auteurs s’accordent à dire qu’il s’agit du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.
La valeur vénale est fixée au jour du fait générateur de l’impôt. Pour une vente ou une donation par exemple, c’est au jour du transfert du droit de propriété qui est souvent le jour de la signature devant le notaire. Concernant une déclaration de succession, la valeur est fixée au jour du décès. Pour l’impôt de solidarité sur la fortune immobilière, il s’agira du 1er janvier de l’année d’imposition.
Il n’est pas tenu compte des changements de valeur qui se réalisent après le fait générateur. Par exemple, en matière de succession, les héritiers peuvent choisir de déposer la déclaration de succession après avoir vendu le(s) bien(s) immobilier(s). Cela peut arriver lorsqu’il n’y pas assez de liquidités dans les comptes du défunt et que les héritiers ne peuvent pas payer les impôts de succession. La valeur retenue sera toujours celle qui est déterminée au décès. Le notaire ne pourra pas retenir systématiquement le prix de vente. Par exemple, un bien vaut 100 mais il est laissé à l’abandon pendant très longtemps. Le bien est vendu 10 du fait de dégradations. Le notaire sera obligé de retenir 100. Dans le cadre des successions, nous vous conseillons donc de vendre les biens immobiliers le plus rapidement possible.
Le fisc ne connaît que la méthode d’évaluation par comparaison
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation des biens immobiliers. La plus connue est la méthode par comparaison mais il existe également la méthode par capitalisation ou rendement. Cela consiste à déterminer la valeur à partir du loyer versé par le locataire. On utilise parfois la méthode dite “du bilan promoteur”. Cette dernière consiste à dégager la valeur d’un bien en partant des profits réalisés lors des opérations de promotion immobilière.
Le juge et l’administration fiscale ne retiennent que la méthode par comparaison. Tout le monde peut utiliser cette méthode en recherchant un nombre suffisant de biens similaires au bien à évaluer qui se sont vendus avant le fait générateur. Un bien est similaire lorsqu’il a notamment la même année de construction, la même surface, un emplacement similaire, etc. Selon Nicolas Gautier notaire Rennes, cela peut paraître simple a priori. Mais, lorsque l’administration fiscale vous demande des précisions pour rectifier votre déclaration ISF par exemple, vous allez avoir des difficultés à trouver des références de ventes de biens similaires. C’est un cas éventuel lorsque vous habitez un bien atypique ou dans une commune isolée.
Certains facteurs peuvent avoir une influence en moins sur la valeur retenue :
- Le mauvais état du bien doit être établi avec des éléments concrets (constat d’huissier avec photographies, devis, factures de travaux, etc.) ;
- La location diminue la valeur d’un bien et non l’inverse car l’acquéreur n’est pas à l’abri d’un impayé ;
- L’indivision c’est-à-dire lorsque des héritiers sont propriétaires d’un même bien.
Les estimations des agences immobilières, des notaires ou des experts immobiliers ne sont pas toujours prises en compte. L’administration fiscale ne va retenir que les valeurs des biens similaires contenus dans les estimations.
Que se passe-t-il en cas d’erreur dans la détermination de la valeur vénale?
En cas de différence importante entre la valeur initialement déclarée et le prix de vente ultérieur, le contribuable peut toujours déposer une réclamation. Il faut distinguer deux cas.
Vous vendez à un prix moindre que ce que vous avez déclaré
Dans ce cas, le contribuable estime qu’il a payé trop de droits de succession, de droits de donation, d’ISF ou aujourd’hui d’IFI. Il est possible de rectifier la valeur d’origine à condition de démontrer son caractère exagéré (article R*194-1 du LPF), selon la méthode par comparaison. Le dépôt d’une réclamation contentieuse circonstanciée peut se faire jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’enregistrement ou du dépôt de la déclaration initiale (article R*196-1 du LPF).
Selon Nicolas Gautier notaire Rennes, l’agent des impôts peut parfois se montrer peu réceptif à ce type de demande. D’autant plus que la vente d’un immeuble à un prix inférieur à celui initialement déclaré n’établit pas en elle-même, l’existence d’une surévaluation dans la déclaration initiale.
Vous vendez à un prix supérieur que ce que vous avez déclaré
Après une donation ou une déclaration de succession comprenant un bien immobilier, vous vendez ce bien à un prix plus important. Vous allez payer un impôt de plus-value immobilière fondée sur la différence entre la valeur indiquée dans la donation ou la déclaration de succession. Dans ce cas, vous souhaitez déposer une déclaration rectificative.
Il n’y a pas de prise en compte de la déclaration rectificative si le projet de vente est déjà engagé. Par conséquent, il faut d’abord déposer la déclaration rectificative puis effectuer l’opération de vente. De plus, il faut démontrer le caractère sous-évalué. Il est à préciser que le fisc utilise uniquement la méthode par comparaison. Ainsi, vous ne pourrez pas démontrer la sous-évaluation si un promoteur vous rachète le bien. En effet, le promoteur va estimer votre bien en utilisant la méthode d’évaluation dite “du bilan promoteur”.
