À quoi sert le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un texte fondateur déterminant les règles auxquelles s’engagent les copropriétaires pour gérer leur bien immobilier commun. Les droits et les obligations de chaque copropriétaire sont également définis par le règlement de copropriété ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. En fait le règlement de copropriété est un contrat particulier. En effet vous adhérez automatiquement à ce contrat lorsque vous détenez un lot de la copropriété et ses dispositions s’imposent à vous. Il est aujourd’hui indispensable de comprendre le règlement de copropriété au préalable d’un changement de syndic, étape réglementée par la loi Alur 2017.

Le règlement fixe obligatoirement :

• la destination de l’immeuble : résidentiel, commercial ou mixte, ce qui détermine s’il est possible d’exercer des activités professionnelles ou commerciales dans l’immeuble
• Ce qui dans la copropriété est commun, et ce qui est privatif
• La manière dont sont administrées les parties communes
• La répartition des charges
• Le règlement fixe de manière facultative (art. 2 Décret 1967) :
• Le descriptif de division de l’immeuble
• La ou les conventions prévues à l’art. 37 de la loi de 1965 relatives à l’exercice de l’un des droits accessoires des parties communes.

Le règlement de copropriété est obligatoire

Depuis la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété est devenu un document obligatoire, accompagné d’un descriptif de division de l’immeuble. Il est un document écrit définissant l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble au niveau pratique et juridique. Le règlement de copropriété est également indispensable aux locataires et aux copropriétaires de l’immeuble puisqu’il fixe les parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur usage. Seul, le syndic est responsable de son application. Le règlement de copropriété peut être défini par les propriétaires à leur guise mais avec les limites autorisées. L’assemblée générale peut également adopter le règlement de copropriété mais la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes sont les seules concernées.

Le contenu du règlement de copropriété

Les règles de vie au sein de l’immeuble sont fixées par le règlement de copropriété définissant :

• Les conditions de jouissance des parties privatives (par exemples, autorisation ou interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires),
• Les conditions d’utilisation des parties communes (par exemples, usage du garage du local à vélo, jouissance exclusive de certaines parties, horaires d’ouvertures de certains locaux),
• La destination de l’immeuble (par exemples, usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités).
• Règles de gestion juridique
• Sur le plan juridique, l’organisation de la copropriété est définie par le règlement de copropriété notamment :
• La répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
• Les règles relatives à l’administration des parties communes,
• L’état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d’eux (inventaire des lots privatifs).

Bon à savoir

En cas de vente ou de location d’un appartement, la remise du règlement de copropriété est obligatoire. Ainsi, avant la signature de l’acte de vente, le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur d’un bien en copropriété. Avec l’accord des copropriétaires, le règlement de copropriété peut être révisé à l’issue d’un vote en assemblée générale.

L’exécution du règlement de copropriété est assurée par le syndic. Celui-ci doit mettre en demeure tout copropriétaire qui enfreint au règlement de copropriété, de le respecter. Le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance lors d’un manifestement illégal sans l’aval des copropriétaires. Si les règles du règlement de copropriété sont en violation, alors le tribunal de grande instance peut être saisi par :

• Le syndicat des copropriétaires,
• Le syndic s’il y est autorisé par une décision de l’assemblée générale à la majorité simple,
• N’importe quel copropriétaire.

À chaque fois qu’il y a une infraction au règlement de copropriété, un constat d’huissier est nécessaire pour la faire constater. Il en est de même pour une copropriété sans syndic. Un syndic bénévole composé des membres de la résidence devront suivre les mêmes procédures.

La copie d’un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit être copiée et remise à l’acheteur et au locataire d’un appartement. En cas de perte du règlement de copropriété, vous avez la possibilité d’obtenir une copie auprès:

• De votre bailleur si vous êtes locataire,
• Ou d’un autre copropriétaire, notamment membre du conseil syndical,
• Du syndic qui n’est pas tenu d’accepter et qui peut par ailleurs prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic),
• Ou du service de publicité foncière sur la base d’un formulaire spécifique et moyennant 30 €.