La loi Carrez, une protection pour l’acquéreur
Pour éliminer les ambiguïtés et abus lors des ventes d’appartements, une loi dite loi Carrez améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété a été votée 18 décembre 1996 ; elle est entrée en vigueur le 19 juin 1997.
Elle impose au vendeur de déclarer la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat ou acte authentique de vente sous peine de nullité, que celle-ci se fasse par l’intermédiaire d’un professionnel ou entre particuliers.
Loi et décret d’application :
Dans ses articles 4-1 et 4-2, le décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997 définit la superficie évoquée dans la loi Carrez n° 96.1107 du 18 décembre 1996 :
« Art.4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
« Art.4-2. – Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1 »
Surfaces exclues du mesurage :
Les balcons, terrasses, caves, garages, places de parking, boxes et terrains à bâtir ne sont pas concernés par cette législation, même s’ils constituent des lots de copropriété. Les ventes sur plan sont, pour leur part, régies par le Code de la Construction. Par ailleurs, les vendeurs de maisons individuelles n’ont pas l’obligation de déclarer leur surface sauf en cas de copropriété horizontale (copropriété de sol) ou si celles-ci sont partagées en lots de copropriété.
Les lots partagés entre différents propriétaires correspondent à des fractions de lot. Le regroupement de plusieurs lots en un seul appartement implique la comptabilisation de toutes les surfaces si elles sont supérieures à 8m². Par contre une pièce de dimension inférieure à 8m² ne sera pas prise en considération si elle est séparée de l’appartement ce qui se rencontre dans les annonces immobilières de type « appartement Paris avec chambre de bonne ».
Loi Carrez et annonces immobilières :
Cette législation ne réglemente pas la déclaration de superficie dans les annonces immobilières où il est possible d’avoir des indications erronées, notamment dans les annonces entre particuliers car les vendeurs engagent, souvent, les frais de diagnostics immobiliers seulement au moment du compromis de vente.
Une annonce immobilière du type « appartement Paris 85m² T4 + chambre de bonne» sera considérée comme mensongère si l’appartement fait une superficie Carrez de 78m² avec en annexe une chambre séparée de 7 m². L’annonceur peut alors être condamné pour publicité mensongère avec obligation de verser une amende voire des dommages et intérêts au plaignant.
Conséquence des erreurs de mesurage
Si la superficie mesurée est supérieure à celle inscrite dans l’acte, il n’existe aucune conséquence pour les parties.
Par contre, si celle-ci est inférieure de plus de 5% l’acquéreur peut intenter un recours pour annuler le contrat s’il agit dans le mois qui suit son achat. Passé ce délai, sous réserve d’engager une action dans l’année, il peut obtenir une révision à la baisse du prix d’achat proportionnellement à la différence de superficie constatée.
Vendeurs, n’hésitez pas, pour éviter tout risque, à faire réaliser votre mesurage par un professionnel au moment où vous décidez de mettre en vente votre bien immobilier.
