La meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier et obtenir rapidement des bénéfices

Savez-vous qu’il y a autant de façon d’investir dans l’immobilier que de profils de locataires? Vous pouvez, en effet, louer à des étudiants, des familles, des célibataires, des personnes âgées, des colocataires, des touristes,  voyageurs d’affaires. Cela fait beaucoup de stratégies à connaître et à maîtriser car chaque profil de locataire aura ses spécificités et aucune de ces stratégies n’est rentable de la même façon.

Evidemment, vous imaginez que si vous recherchez comme tout le monde vous aurez les mêmes résultats que tout le monde. Alors il va falloir oublier les petites surfaces à louer à un étudiant. Ce type d’investissement n’est pratiquement jamais rentable. Oubliez également l’achat d’un appartement en ville loué en nu à une famille, l’imposition sur les loyers au foncier annulerait tous gains générés. Vous allez devoir innover.

Alors quelles sont ces techniques qui permettent d’augmenter le rendement locatif sans prendre plus de risque?

La colocation

Pour commencer la plus simple à mettre en place est certainement la colocation. En effet, pourquoi louer un T3 (deux chambres) à 800€ alors qu’en le louant à la chambre, le loyer pourrait passer à 900€ voire 1000€.  L’écart est encore plus flagrant sur une grande surface, prenant l’exemple d’un T5 (4 chambres) acheté dans une grande ville au prix de 130000€ plus 30000€ de travaux et loué à une famille 1000€ ou loué à la chambre 400€ chacune (hors charges). Le loyer passe du simple au double tous les mois.  Certes, les charges augmentent mais vous pouvez ainsi compter 2 chambres pour payer la mensualité du crédit (environ 900/1000€),  une autre pour payer les charges de copropriété, internet, le chauffage, laissant donc la dernière avec 400€ de cashflow net dès le premier mois.  Sur Toulouse ou autre grande ville, hormis Paris, cet appartement, une fois rénové, coûtera sur le marché entre 180000€ et 220000€.

Ceci amène à 10% de rendement brut ou 8% – 9% de rendement net après imposition. Quel meilleur investissement locatif rentable peut-on trouver de nos jours?

Un T5 exploité en colocation. 450€ la chambre, meublé tout confort. 400€ de cash-flow net d’impôts et de frais par mois.

Un T4 dont la cuisine a été déplacée dans le salon pour libérer une 4ème chambre. 465€ la chambre, meublé tout confort. 500€ de cashflow net par mois.

La location courte durée

Une autre stratégie très intéressante concerne la location courte durée.  Pour une plus petite surface, la stratégie à privilégier est d’acquérir un appartement de 30 à 40 m2 bien placé en centre-ville qui pourrait générer 600 € de loyer nu voir 800 € s’il est meublé. Il faut bien considérer ce loyer car la banque vous financera si la mensualité équivaut au minimum à 70% du loyer. Cet appartement en centre-ville d’une ville moyenne, ayant été acheté 110000€ plus 20000€ de travaux pourra être loué à la nuit 60 € s’il est bien agencé et décoré.

De plus, avec un aménagement optimal et des éléments de différenciation comme l’accès à internet, un écran plat, le petit déjeuner, une douche relaxante etc., vous pourriez vous assurer de le louer au minimum 20 nuits par mois ce qui fait au minimum 1200 € de revenus. Si vous enlevez les charges pour ne pas vous créer trop de contraintes avec le ménage et les entrées et les sorties, il reste sur ces hypothèses entre 900€ ou 1000€ net.

Un T2 disponible à 50€ la nuit à Marseille est exploité via airbnb, booking et de multiples autres sites web. Le tout délégué à 100%. 500€ de cashflow par mois net de charges et net d’impôts.

La division

La troisième stratégie ultra rentable s’appelle la division. Elle demande plus de connaissances techniques et administratives pour faire les choses en règles. Cependant, les démarches administratives ne sont pas obligatoires tant que vous gardez ou revendez le bien sans créer de copropriété ou sans revente au détail. Il s’agit dans ce cas-là d’acheter un grand appartement ou maison et de le diviser en deux ou trois petits studios. Le coût des travaux sera beaucoup plus important que celui d’une réhabilitation classique pour le même appartement en colocation car il faudra compter deux ou trois cuisines et deux ou trois salles de bain ce qui vient complexifier la procédure et rallonger le planning.

Comme mentionné plus haut, pour être faite correctement, cette division doit passer par la mairie et par le syndic (si appartement en immeuble de copropriétaires), ce qui prend du temps et de l’énergie. Heureusement ces étapes ne sont pas obligatoires si vous gardez l’appartement dans un seul lot. Le mieux étant de croiser cette stratégie et la location courte durée pour voir votre rentabilité exploser.

La sous location

Une autre alternative est simplement d’exploiter des appartements en location courte durée sans en être propriétaire. Pas besoin ainsi de passer par la banque pour arriver à dégager du cashflow, sans pour autant avoir les contraintes d’être propriétaire. Ce système est tout à fait légal si fait correctement. Il consiste à louer un appartement à un prix confortable pour son propriétaire, tout en lui clarifiant via un contrat que son appartement sera reloué à la nuitée. Si vous montez bien votre affaire, il est tout à fait possible de dégager de forte marge sans même vous occuper de la gestion des locations car tout ceci peut être sous-traité.

L’immeuble de rapport (IDR)

La dernière stratégie consiste à acheter plusieurs appartements à la fois au sein d’un immeuble pour diminuer le coût d’achat au mètre carré et aussi pour gommer toutes les charges de copropriété qui grignotent la rentabilité. En effet en achetant 4, 5 ou 6 lots, l’effet cumulé des loyers sans les charges de copropriété est une garantie de couvrir votre mensualité et bien plus. Acheter un IDR reste un peu plus compliqué qu’acheter un appartement mais offre de multiples avantages que nous allons voir en détails dans les pages qui suivent.

Pour être sûr de ne pas faire d’erreur sur le coût total de l’opération et la rentabilité générée, le plus simple est de faire une simulation pour un bien que vous souhaitez acheter. Le site Rendement Locatif est très bien pour cela. Vous verrez par vous-même les bénéfices apparaître selon votre opération et selon le mode d’imposition choisie.

Ma stratégie préférée: IDR + Division + Colocation + LCD

Pour vous constituer le maximum de bénéfices tous les mois sans pour autant avoir à faire trop d’opérations, vous devez opter pour la stratégie la plus puissante et la plus efficace afin de maximiser le cashflow (bénéfices) et la rentabilité.

Cette stratégie permet aussi de limiter votre encours à la banque. C’est donc le meilleur moyen pour continuer à avancer facilement en minimisant les risques et les efforts puisque vous passerez moins de fois en mode recherche, moins de fois chez le notaire, moins de fois chez le banquier et moins de fois sur le terrain ou au téléphone pour suivre les travaux.

Vous devez ainsi trouver un petit immeuble à rénover, pour y exploiter 5 ou 6, 7 ou 8 appartements en location courte durée, meublé moyenne durée, colocation, colocation courte durée, et / ou division.

Cette stratégie permet de croiser tous les effets de levier utilisés précédemment (location à plusieurs locataires dans le même appartement, location à la nuitée, pas de copropriété, création de surface, prix d’achat plus rentable) et ainsi d’être plus rapide, plus agile et plus rentable.

Vous vous concentrez sur un secteur défini pour l’étude de marché ou pour trouver des prestataires de confiance.

Vous pouvez pousser l’automatisation au maximum avec des serrures connectées, une laverie sur place pour votre prestataires de service, des caméras etc. Vous êtes chez vous donc vous gérez comme vous le voulez dans la limite du légal bien sûr.

C’est en sortant des sentiers battus et en appliquant des stratégies innovantes que vous arriverez à développer des revenus passifs et des fortes rentabilités.

D’expérience, il vaut mieux passer un peu plus de temps à mettre en place une opération très rentable que de devoir renouveler plusieurs fois chaque étape du processus pour gagner 500€ ou 600€ de cashflow net en moyenne. Cette stratégie vous permettra ainsi de gagner immédiatement 1000€ de cashflow net avant même d’utiliser la location courte durée qui pourra amener à 1500€ et plus selon les mois.

Si vous voulez en savoir plus sur cette stratégie, je vous ai préparé une vidéo de formation gratuite sur le sujet. Pour y accéder c’est très simple, il suffit de suivre ce lien.

Peu importe votre stratégie, il est aujourd’hui possible de faire financer cette acquisition, plus les travaux, les frais de notaires bancaires et même les meubles pour que vous n’ayez rien à payer de votre porte-monnaie.

Le régime fiscal à utiliser est celui du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui est très bien pour débuter. Il offre les avantages du régime d’imposition sur la plus-value des particuliers mais aussi l’avantage principal du régime d’imposition des professionnels. En effet, grâce à l’amortissement de la valeur du bien et des travaux, le résultat comptable reste déficitaire pendant de longues années. Ainsi, il n’y a pas d’impôt à payer sur ces revenus locatifs, alors que la trésorerie est bien sur votre compte en banque.

Dernier avantage, et non des moindre, vous êtes sûr de louer facilement et rapidement grâce aux travaux qui vous permettent de repartir sur une belle cuisine, une belle salle de bain et un sol neuf. En rajoutant une belle décoration, vous pouvez être sûr de faire la différence avec la majorité de vos concurrents. Même si la concurrence est rude dans votre ville, le fait d’avoir un appartement en bon état, bien pensé et bien agencé, créera le coup de cœur dans l’esprit de vos futurs locataires.

La revente en sera d’autant plus facile car les futurs acheteurs seront immédiatement séduits par votre bien et comme ils cherchent des produits sans travaux, ils seront prêts à payer plus cher pour avoir un produit de qualité prêt à être habité.

En attendant, les locataires vous enrichiront mois après mois grâce à du cashflow positif (des bénéfices) net de frais et net d’imposition et le capital se valorisera tout seul. Vous pourrez même utiliser vos revenus locatifs dès le premier jour de location pour vivre et à terme vous serez facilement millionnaire avec un patrimoine payé à transmettre à vos enfants.

Julien Malengo
https://invest-preneur.com/