Compromis ou promesse : sur quel avant-contrat s’engager pour la vente d’un immeuble ?
L’acquisition ou la vente d’un bien immobilier passe habituellement par des avant-contrats de vente. Ainsi est-il d’usage de signer, avant l’achat ou la vente d’un terrain, d’une maison etc. l’un ou l’autre des avant-contrat que sont la promesse unilatérale de vente, ou le compromis de vente.
L’avant-contrat pour quoi faire ?
L’avant-contrat de vente est un document qui permet, aussi bien au vendeur qu’à l’acquéreur, de formaliser leur volonté de procéder à une transaction de vente. Ils s’engagent ainsi l’un envers l’autre et sous certaines conditions, en attendant la finalisation ou non de l’acte de vente.
Sans être légalement obligatoire, la signature d’un avant contrat revêt une certaine importance dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier. En effet, cet achat, pour se conformer à la loi, suppose de remplir certaines formalités administratives préalables.
Ce délai peut aussi être nécessaire pour que l’acquéreur puisse obtenir le prêt immobilier lui permettant de finaliser son acquisition. Il y a ainsi deux types d’avant contrat : la promesse unilatérale de vente (PUV) appelée « promesse de vente », et la promesse synallagmatique de vente appelée « compromis de vente ».
Promesse ou compromis, quelles conditions ?
Lorsque vendeur et acheteur sont sûrs de vouloir conclure leur vente après qu’ils aient au préalable définis toutes les conditions, un compromis de vente peut être établi entre les deux parties qui garantit la vente.
La promesse de vente quant à elle, intervient lorsque l’acheteur voudrait prendre un temps de réflexion pour finaliser son acquisition. Toutefois,il ne voudrait pas dans le même temps que le bien immobilier puisse lui échapper.
Dans ce cas, il se le réserve sous certaines conditions. Il est libre à la fin, de l’acquérir ou pas. C’est ainsi comme on peut le constater, deux formes différentes d’avant-contrat dont les effets juridiques sont aussi différents.
La promesse unilatérale de vente
De par son caractère unilatéral, la promesse n’engage que le vendeur. Elle permet ainsi à l’acheteur, d’avoir un temps de réflexion avant de pouvoir finaliser l’opération.
Cette exclusivité sur l’option d’achat consentie par le vendeur oblige par contre l’acquéreur à certaines conditionnalités : qu’il ne dépasse pas le délai clairement établi dans le contrat, et qu’il verse aussi comme garantie au vendeur une contrepartie entre 5% et 10% de la valeur hors taxes du bien à acquérir, déductible du montant de la transaction s’il se décide pour l’achat.
La promesse de vente doit être signée sous seing privé ou en présence d’un notaire.
La promesse synallagmatique de vente
Dans la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, l’acheteur et l’acquéreur s’engagent fermement à conclure la vente à des conditions convenues par les deux parties.
C’est en fait le début de l’exécution de la vente car l’engagement des parties a un caractère irrévocable. Cette formule d’avant-contrat aboutit nécessairement à la réalisation de l’acte de vente entre les deux parties, acte rédigé par devant notaire.
